Pourquoi placer en SCPI ?
02/06/2022Une SCPI ou Société civile de placement immobilier est un véhicule de placement collectif qui acquiert et gère un patrimoine immobilier. Si ce type d’investissement vous intéresse, découvrez dans cet article les diverses SCPI existantes et leurs avantages.
SCPI : définition et types
Les SCPI sont sous la responsabilité de l’AMF (Autorité des marchés financiers) et sont régies par les articles L214-50 à L214-84, L231-8 à L231-21 et L732-7 du Code monétaire et financier. Selon les explications de centraledesscpi.com, une SCPI est une structure permettant à des personnes de placer leur argent dans une société visant à acquérir un bien immobilier ciblé. La gestion de ce patrimoine permet de générer du profit ou d’octroyer des avantages fiscaux aux porteurs de parts, selon la nature de la SCPI.
Si on se base sur le type de bien immobilier choisi, on distingue trois sortes de SCPI : la SCPI de rendement, la SCPI de plus-value et la SCPI fiscale.
La SCPI de rendement
Les SCPI de rendement se basent sur un principe de rentabilité régulière des gains qui sont d’ailleurs distribués entre les associés chaque trimestre. C’est la raison pour laquelle on les nomme également « SCPI de distribution ». Plusieurs subdivisions existent dans cette catégorie qui est aussi appelée « SCPI d’entreprise » :
- Les SCPI diversifiées investissent essentiellement dans des commerces, des bureaux d’entreprise et des entrepôts.
- Les SCPI commerciales misent sur des locaux commerciaux et la location des murs commerciaux.
- Les SCPI régionales visent les biens placés dans les secteurs les plus dynamiques dans une zone géographique donnée.
- Les SCPI spécialistes se concentrent sur un seul domaine de compétences, en l’occurrence le tourisme ou le notariat.
Presque 90 % des SCPI existantes sur le marché sont de rendement, car elles sont les plus rentables.
Les SCPI de plus-value
Leur objectif est de réaliser une plus-value conséquente entre le moment de l’achat et le jour de la vente du bien immobilier.
Les associés dans ce genre de SCPI sélectionnent ainsi leur investissement en fonction des potentiels de revente du patrimoine. Les gains ne sont ni réguliers ni rapides.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales investissent dans un patrimoine composé de biens à usage d’habitation, d’où leur deuxième dénomination « SCPI d’habitation ». Soumis à des dispositifs fiscaux similaires à ceux appliqués dans le cadre d’un achat direct, ces biens immobiliers permettent aux associés de profiter d’une réduction d’impôt. Leur but principal n’est en aucun cas de générer des revenus ni des plus-values.
D’ailleurs, les gains prennent du temps et peuvent parfois être perçus après 15 ans. Entre-temps, les associés doivent conserver leurs parts pendant un certain temps.
On distingue trois sortes de SCPI fiscales, notamment :
- Les SCPI de déficit foncier : elles investissent dans des biens à rénover. Les associés reçoivent les gains soustraits du coût des travaux effectués. On parle de déficit foncier lorsque le coût des travaux est supérieur aux revenus des loyers.
- Les SCPI Malraux : elles misent également sur des biens à rénover qui, particulièrement, sont reconnus au titre de monuments historiques. Si le bien est loué pendant au moins 9 ans et que le coût annuel des travaux est inférieur à 100 000 €, la réduction d’impôt est de 22 à 30 %.
- Les SCPI Pinel : elles investissent uniquement sur des résidences aux loyers modestes. Ce type de placement permet aux associés de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % en 12 ans.
- Les SCPI Denormandie : cette sous-catégorie de SCPI investit dans des appartements qui sont éligibles au dispositif Denormandie. Par ailleurs, elle offre une réduction d’impôt de 18 %, si l’habitat est mis en location pendant neuf années consécutives au minimum. Les logements concernés doivent respecter des critères de performance énergétique.
La plupart des placements en SCPI fiscales sont effectués en immobilier résidentiel, qu’il s’agisse de parc immobilier ancien ou neuf.
Les différentes sortes de SCPI ont ainsi leurs spécificités respectives. Il vous appartient de déterminer laquelle d’entre elles correspond le mieux à vos attentes en matière d’investissement. Quoi qu’il en soit, placer votre argent dans une SCPI présente de nombreux avantages.
Les avantages de placer son argent dans une SCPI
Sachez qu’investir dans l’immobilier, plus précisément en SCPI, présente plusieurs avantages. Nous pouvons les regrouper en 8 points.
La facilité d’accès
Le placement en SCPI est accessible à tous et correspond à tous les portefeuilles. À la différence d’un investissement immobilier classique qui demande généralement des centaines de milliers d’euros, il requiert au minimum entre 500 € et 1 000 €.
La flexibilité au niveau de l’apport
La personne a la possibilité d’investir grâce à un emprunt immobilier ou à un apport personnel.
La mutualisation ou la réduction des risques locatifs
Avec un placement en SCPI, les risques locatifs sont mutualisés. En ce sens que l’investissement ne porte pas sur un seul bien immobilier et, donc, pas sur un unique locataire.
Nous vous conseillons ainsi de diversifier votre patrimoine et d’investir dans de nombreux biens locatifs répartis sur plusieurs zones géographiques. Si un occupant quitte son logement ou ne paie pas son loyer, vous pouvez encore compter sur les autres locataires.
L’absence de contrainte de gestion et de trésorerie
La gestion du patrimoine ne fait pas partie des obligations des investisseurs dans le cadre d’un placement en SCPI. Ceux-ci doivent seulement engager une société de gestion. Ensuite, il appartient à cette dernière de sélectionner les biens, de prévoir les travaux de rénovation, d’intervenir en cas de revente d’un bien… En revanche, les associés doivent verser des frais d’entrée auprès de la société de gestion en guise de rémunération (à hauteur de 5 % à 12 % du montant souscrit). Ils sont aussi tenus de payer des frais de gestion trimestriels ou annuels (environ entre 8 % et 10 %) avant de toucher leur part de loyers.
La délégation des risques
Grâce à la présence d’une société de gestion, les investisseurs n’ont pas à s’occuper de la recherche de locataires, de la rédaction des baux, du règlement des litiges entre locataires…
L’adaptabilité de l’investissement avec d’autres projets d’épargne
Le placement en SCPI n’empêche en aucun cas la réalisation d’autres projets d’épargne. Au contraire, il constitue un moyen efficace pour les concrétiser, que l’associé souhaite obtenir des revenus supplémentaires ou constituer un patrimoine par exemple.
La transparence de l’investissement
Comme le placement en SCPI est contrôlé par l’AMF, l’investissement est réglementé. Un bulletin d’information sur les investissements initiaux et/ou récurrents est envoyé chaque trimestre aux associés. Ces derniers reçoivent également un rapport annuel.
La facilité de revente des parts
L’associé souhaitant vendre ses parts de SCPI dispose de trois solutions. Il peut procéder à une vente de gré à gré, une transaction conclue après négociation des deux parties. Il peut aussi proposer ses parts à un nouvel associé, notamment sur le marché primaire, s’il a investi dans une SCPI à capital variable. Le cas échéant, le prix est déterminé par la SCPI.
Enfin, l’associé peut vendre ses parts sur le marché secondaire s’il a investi dans une SCPI à capital fixe. Dans ce genre de cas, le prix est fixé entre les vendeurs et les acheteurs.
