Prêt immobilier : les critères qui influencent le taux

Le crédit bancaire est une solution courante de financement de projets immobiliers. L’information que recherchent souvent les particuliers lorsqu’ils souhaitent contracter un prêt immobilier, c’est le taux d’intérêt appliqué. Ce dernier dépend pourtant de différents facteurs parfois indépendants de l’établissement prêteur. Alors, quels sont les critères qui influencent le taux d’intérêt d’un prêt immobilier ?

La politique monétaire de la BCE

Peu de personnes le savent, mais le taux d’intérêt des crédits immobiliers dépend directement de la politique monétaire de la BCE. Le rôle de la Banque Centrale Européenne est d’émettre la monnaie et de piloter sa politique dans la zone euro. Pour cela, elle fixe au jour le jour un taux directeur sur la base duquel, elle alimente les banques commerciales européennes. C’est en réalité le taux principal que la BCE pratique pour se refinancer elle-même.

En contractant des crédits auprès de la banque centrale au taux directeur, les établissements prêteurs se procurent du capital. Ces emprunts à court terme leur servent de capital pour octroyer des prêts immobiliers aux particuliers. Puisqu’elles doivent faire des bénéfices, les banques commerciales fixent leur propre taux sur la base de celui proposé par la BCE. Ainsi, lorsque le taux directeur augmente, les établissements bancaires revoient systématiquement les leurs à la hausse pour maintenir leur marge. Au contraire, une baisse du taux de refinancement implique un allègement des taux immobiliers pratiqués par les établissements prêteurs.

Pour aller plus loin, précisons que le taux directeur fixé par la banque centrale varie selon le niveau de croissance économique. En effet, lorsque l’inflation menace la zone monétaire de l’euro, la BCE a tendance à augmenter son taux de refinancement. Les agents économiques observeront donc une hausse du taux des crédits immobiliers dans la période. C’est par contre le scénario inverse qui s’observe en cas de récession économique. Afin de relancer l’activité économique, la banque centrale réduira ses taux directeurs. Ce faisant, elle rend le crédit abordable pour les banques commerciales qui le répercutent sur les taux de prêts immobiliers.

Les fluctuations du taux de l’OAT émis par la France sur 10 ans

L’Obligation Assimilable du Trésor (OAT) est l’indice de référence qui détermine les taux fixes des crédits immobiliers. En réalité, l’OAT est un titre d’emprunt négociable créé en 1985 et émis par l’État français. Sa durée d’action varie entre 2 et 50 ans. Pour comprendre le rapport avec le taux des prêts immobiliers, notez que les banques prêtent à l’État au taux de l’OAT. Alors qu’aux particuliers, ils appliquent des tarifs bien plus élevés afin de dégager des marges.

Concrètement, les établissements prêteurs fluctuent les taux de leur crédit immobilier sur l’indice OAT sur 10 ans. Ainsi, lorsque ce paramètre augmente, les taux immobiliers suivants connaissent aussi une hausse. Dans le sens inverse, une baisse de l’OAT induit un allègement des taux de crédits immobiliers.

Soulignons qu’en dehors du taux d’intérêt, différents éléments sont pris en compte dans un prêt immobilier. C’est pourquoi il est conseillé d’effectuer différentes simulations de prêts immobiliers pour réussir votre projet. Aujourd’hui, plusieurs plateformes proposent des simulateurs en ligne de capacités d’emprunt, de mensualités, de frais de notaire, de taux d’endettement…

Le taux de l’Euribor

Les variations de l’Euribor influencent également le taux du crédit immobilier. Concrètement, l’Euribor ou « Euro interbank offered rate » est le taux moyen auquel les banques européennes se prêtent de l’argent entre elles. Sa valeur est définie par la politique monétaire et économique en cours selon les décisions de la BCE. C’est un indice de référence monétaire dans la zone euro qui influence les taux des prêts immobiliers. Les banques y ajoutent en effet leur marge de bénéfice pour définir le taux à appliquer au prêt immobilier sollicité. Elles tiennent par ailleurs aussi compte du risque auquel s’expose l’établissement face à chaque emprunteur.

Soulignons que le taux Euribor peut être annuel, c’est-à-dire avec une maturité d’un an. Il existe aussi des Euribors à 3 mois. Aux variations de l’Euribor, nous pouvons également ajouter le taux d’usure. Il désigne le taux maximum légalement applicable pour un crédit immobilier. C’est un plafond défini par la réglementation législative pour éviter que les banques n’abusent des emprunteurs. Généralement supérieur d’un tiers à la moyenne des taux de crédits immobiliers, il est calculé par la Banque de France. Le taux d’usure est communiqué chaque trimestre.

Les critères qui relèvent de la banque prêteuse

En dehors des interventions de la banque centrale, de l’État et du marché interbancaire, certains critères relèvent de l’établissement bancaire. Le premier concerne la marge de la structure bancaire. Il s’agit en réalité de la part du taux immobilier qui permet à l’entreprise d’atteindre ses objectifs commerciaux. Les banques commerciales l’utilisent souvent pour déjouer la concurrence ou attirer une clientèle spécifique. Un établissement bancaire qui vise par exemple des premiers acquéreurs leur proposera des taux de crédit immobilier bas. Lorsque la cible est par contre un public âgé, déjà propriétaire, les banques appliquent des taux plus élevés.

À cela s’ajoute la situation du bien immobilier pour lequel le prêt est sollicité. Il s’agit en l’occurrence du département ou de la ville où se situe le bien. Si la région abrite par exemple beaucoup d’établissements bancaires, le taux d’intérêt du crédit sera plus attractif pour l’emprunteur. La banque prêteuse proposera un taux plus attractif en raison notamment de la concurrence. C’est aussi le cas dans les villes où les transactions immobilières sont rares. Si la fréquence des prêts immobiliers est limitée, les établissements prêteurs atteignent difficilement leurs objectifs commerciaux.

C’est pourquoi avant d’investir dans l’immobilier, il est d’ailleurs indiqué de bien étudier le marché. Les structures bancaires réduisent leur taux d’intérêt pour les prêts immobiliers afin d’attirer les potentiels acquéreurs.

Le profil de l’emprunteur

Nous distinguons aussi le profil de l’emprunteur qui influence le taux d’un crédit immobilier. En effet, la banque passe au peigne fin le risque qu’elle court à vous prêter de l’argent. Pour cela, elle analyse votre historique bancaire, vos habitudes financières, l’état de vos comptes, etc. Votre dossier de prêt est également décortiqué. Le prêteur s’appuie ainsi sur le résultat de cette évaluation appelée scoring pour définir le taux immobilier à vous appliquer.

En dehors de votre situation bancaire, le scoring prend aussi en compte d’autres facteurs. La banque cherchera à savoir si vous avez un emploi, s’il est couvert par un contrat de travail. Pour cela, elle peut vous demander certains documents : relevés bancaires, fiches de paie, contrat de travail… Votre état de santé, l’âge, votre niveau de vie par rapport à vos revenus sont aussi des paramètres à considérer.

Enfin, pour définir le taux immobilier, les banques tiennent aussi compte de votre apport personnel dans la réalisation du projet. Lorsque cette contribution est conséquente, vous pouvez obtenir le crédit immobilier au meilleur taux.

Thierry Janguin