L’essentiel sur les ventes aux enchères immobilières

Il existe différentes manières d’acquérir un bien immobilier. On retrouve entre autres la vente aux enchères. Si le sujet vous intéresse, cet article vous permet de découvrir l’envers de cette procédure d’acquisition immobilière : son fonctionnement, ses avantages et inconvénients, les préparations ainsi que les démarches afférentes.

Comment fonctionnent les ventes aux enchères immobilières ?

La vente aux enchères immobilières, aussi appelée vente par adjudication permet d’attribuer le bien en cause au plus offrant. Suivant les contextes de mise en vente, on distingue :
La vente aux enchères immobilière notariale

Elle est souvent préconisée par les propriétaires pour accélérer la vente de leur(s) bien(s). Cette procédure est aussi exploitée par les constructeurs pour vendre des maisons en lots, restées trop longtemps sur le marché. Dans ces deux cas, il s’agit de ventes aux enchères à l’amiable. Elle est prise en charge par les notaires ou l’administration des domaines. De ce fait, il vous faudra remplir un chèque de consignation avec un montant s’élevant à 10 à 20 % de la mise à prix du bien.

La vente aux enchères immobilière domaniale

Lorsque la vente aux enchères immobilière est engagée par l’État, il s’agit d’une procédure domaniale. Dans ce cadre, les biens mis en vente sont souvent singuliers : des terrains, des gares, des étangs… Dans de rares cas, vous pourrez trouver des offres de vente d’habitation. Celles-ci sont rendues disponibles à cause de successions vacantes, c’est-à-dire lorsqu’aucun héritier n’est présent.

Ici, un chèque de consignation n’est nécessaire que lorsque le prix de mise en vente est supérieur à 7500 euros. Il équivaut à 5 % du prix énoncé.

La vente aux enchères immobilière judiciaire

La vente aux enchères immobilière peut être appliquée suite à une saisie de propriété par le gouvernement. Cette situation est généralement due à un manquement dans le paiement des impôts ou une violation d’un autre type de loi fédérale. Mais dans les cas les plus courants, la vente aux enchères de biens immobiliers concerne les propriétés de la banque. On parle alors de vente aux enchères immobilière judiciaire ou vente forcée.

Contrairement aux autres types de vente aux enchères immobilière, celle dite judiciaire nécessite la présence d’un avocat. Il représentera le propriétaire du bien. Celui-ci se devra de remettre un mandat signé qui énoncera le prix de vente minimum. À ce document s’ajoute un chèque de consignation de 20 % du prix de mise en vente.

Les principes de fonctionnement des ventes aux enchères immobilières

Lorsque vous souhaitez acquérir un bien, vous devez tout d’abord consulter les différentes propriétés immobilières mises aux enchères. En fonction des biens qui vous intéressent, vous disposez des informations sur les lieux et les dates relatifs à l’enchère. Ces informations sont normalement disponibles auprès du registraire de votre ville. Vous disposez d’une autre alternative si vous cherchez une enchère immobilière sur Nice en consultant les sites dédiés.

Suivant les cas, la mise en vente d’un bien immobilier peut se faire suivant :

• L’enchère minimum

Comme son nom l’indique, un prix de vente minimum est fixé au préalable. Il est mentionné dans les documents d’annonces des enchères.

• L’enchère absolue

C’est la procédure classique. Le bien immobilier revient au plus offrant, sans palier minimum imposé.

• L’enchère de réserve

Dans ce contexte, les offres d’achat sont, tout d’abord, examinées par le vendeur. Ce dernier peut décider d’engager ou non la remise du bien au plus offrant. C’est le schéma inverse de la promesse de vente visant plutôt l’acheteur. Sachez que cette décision se fait suivant un délai déjà fixé.

Les avantages et les inconvénients de l’achat d’un bien immobilier aux enchères

Si les ventes aux enchères attirent un bon nombre d’acteurs dans l’immobilier, particulier comme professionnel, c’est bien pour le lot d’avantages qui y est rattaché. Toutefois, force est de constater qu’il existe des ombres au tableau.

Un accès à des biens atypiques, à prix attrayant

Dans le cas de la vente aux enchères immobilière domaniale, vous avez la possibilité d’accéder à des offres intéressantes si l’on considère le profil du bien. Outre les maisons et autres logements, neufs ou à rénover, vous disposez d’une diversité de choix de biens : des terrains, des forêts, des plans d’eau… D’ailleurs, il s’agit souvent de la seule voie qui vous permet de prétendre à l’achat de ce type de propriété immobilière. De plus, vous êtes avantagé par une remise de 30 % sur la valeur d’estimation.

Une liberté dans l’achat du bien

Lorsqu’une offre se présente à vous, vous avez le choix de participer ou non à la séance de vente aux enchères correspondante. En fonction de votre budget, vous pouvez facilement enchérir ou bien vous rétracter sans souci. Vous disposez donc d’une grande maîtrise sur le prix d’acquisition du bien.

La rapidité d’acquisition

La vente se fait plus rapidement en comparaison à la procédure de vente classique. Pour ainsi dire, le processus d’achat devra être achevé sous un délai déjà fixé. Normalement, il est de 28 jours.

Un souci sur la capacité de financement

Une enchère passe vite et peut entraîner les enchérisseurs dans un circuit infernal. Sous l’effet de la pression, vous pouvez faire abstraction de vos moyens financiers et augmenter la mise de manière systématique. Dans le cas où votre enchère serait retenue, comment ferez-vous pour combler l’écart entre le prix énoncé et votre budget ?

Des logements de basse qualité

Il faut faire attention aux offres de vente aux enchères immobilières, surtout si vous n’avez pas pu effectuer de visite au préalable. Il est aussi possible que les propriétés concernées fassent l’objet de problèmes structurels – par faute de diagnostic immobilier – de clauses défectueuses ou restrictives.

Une enchère pas forcément gagnante

Lors d’une enchère, vous devez considérer que vous pourrez perdre. Dès qu’une personne enchérira plus que vous, votre investissement de temps et d’argent pour la séance sera vain.

Comment se préparer à une vente aux enchères immobilières ?

Il est évident qu’une vente aux enchères immobilières se prépare. Pour cela, vous devez :

Comprendre le déroulement d’une vente aux enchères immobilière

Pour vous familiariser à ce processus de vente immobilière, nous vous recommandons d’assister à des séances en tant que spectateur. De cette manière, vous aurez une idée plus claire sur le déroulement de la mise en vente. Cette mesure préalable vous évite l’effet de surprise.

Cibler les jours de visite

En toute logique, il vous faudra disposer d’une vision concrète de la maison ou de la propriété immobilière mise aux enchères bien avant de vouloir prétendre être un acheteur potentiel. Cependant, la visite de ces biens est souvent programmée en amont. Pour les connaître, il faudra consulter les informations de mise en vente que vous pourrez retrouver sur des sites spécialisés comme enchères immobilières. Notez tout de même que les visites se font généralement durant les jours ouvrés. Cela requiert un petit sacrifice de votre part pour vous rendre disponible aux visites. Elles se déroulent deux ou trois fois avant la séance.

Prendre connaissance du cahier des charges

Pour connaître les informations pertinentes sur les biens mises en vente, seul le cahier des charges vous donne une revue synoptique de ces données. Celles-ci font référence au descriptif, aux dimensions du terrain, ainsi qu’aux différents frais à la charge de l’acquéreur.

Aller à la banque

Cette étape n’est pas obligatoire, toutefois elle est conseillée pour plus de sécurité. En optant pour un prêt, vous avez la possibilité d’augmenter votre mise grâce à une option de financement avantageuse. En allant à la banque, vous bénéficierez de conseils et de stratégie pour connaître le prix maximum limite. À cet effet, vous tiendrez compte des frais appliqués durant la mise en vente (les frais de préparation de la séance, les émoluments du notaire, les débours ainsi que les frais liés à l’achat).

Recueillir les documents nécessaires

Pour que vous puissiez miser sur une propriété, vous devez passer par une inscription auprès du bureau d’enregistrement. Dans ce cas, vous devrez vous munir d’une pièce d’identité. Vous devez également préparer de l’argent liquide, la carte bleue ou la carte de crédit pour vous apprêter au paiement. Un autre document à apporter, c’est le chèque de banque pour la consignation.

Que se passe-t-il une fois la vente aux enchères terminée ?

Dans le cas où vous offrez le meilleur prix pour l’achat du bien immobilier mis aux enchères, vous êtes à deux doigts de devenir un heureux propriétaire. De là, comprenez que le bien ne vous appartient pas encore tout à fait, voire pas du tout. En effet, une surenchère est toujours possible dans les 10 jours qui suivent la séance de vente aux enchères. Il se fait au moins sur 10 % du prix de vente du bien en question. Toutefois, cette règle ne s’applique pas à la vente domaniale.

Après les 10 jours imposés, vous devez boucler l’achat du bien immobilier sous 30, 45, ou 60 jours pour respectivement la vente domaniale, la vente notariale et la vente judiciaire. Une fois ces délais passés, vous serez pénalisé. Par contre, si vous respectez le délai propre, les papiers et les clés du bien vous seront remis par le notaire, après règlement du prix retenu à l’enchère. C’est ainsi que vous deviendrez officiellement propriétaire.

Thierry Janguin