Les étapes pour créer une SCI
14/06/2022Une SCI ou Société Civile Immobilière est un statut juridique qui permet à deux personnes ou plus de s’associer pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle offre des avantages indéniables notamment dans le cadre de la gestion d’un patrimoine familial. Une SCI convient également aux investissements et à l’organisation de la transmission d’un immeuble.
Les formalités administratives pour créer une SCI suivent une procédure classique, mais peuvent apparaitre contraignantes pour les entreprises novices. Elles sont nécessaires pour obtenir l’immatriculation de son entreprise au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Quelles sont les étapes à suivre pour créer une SCI ? Quels sont les formalités et documents à fournir ?
Présentation complète d’une SCI
Avant de créer une SCI, il est important de comprendre ce qu’elle représente et quelles sont ses caractéristiques.
Définition d’une Société Civile Immobilière
Une Société Civile Immobilière est une forme de société très prisée par les entrepreneurs qui souhaitent acquérir un bien immobilier à plusieurs. Elle est aussi choisie pour assurer la gestion et la location de biens immobiliers ou la construction d’un bien immobilier dans le but de le louer.
Cependant, ce statut juridique ne permet pas d’exercer une activité commerciale. La revente d’immeubles sous ce régime est régulée. Bref, une SCI est différente du statut de marchand de biens immobiliers. De même, la location saisonnière ne figure pas parmi les prérogatives d’une SCI.
Créer une SCI permet d’anticiper la transmission d’un patrimoine. Elle permet aussi de protéger son concubin en cas de décès ou encore de prévenir d’éventuels conflits entre héritiers.
Pour créer une SCI, les entreprises ont le choix entre : la SCI construction vente, la SCI professionnelle et la SCI familiale.
Les caractéristiques d’une SCI
L’une des caractéristiques principales d’une SCI est la constitution d’un patrimoine distinct de celui de ses associés. Autre caractéristique : la création de cette forme de société nécessite un minimum de deux associés. Toutefois, la gestion peut être assurée par un ou plusieurs gérants choisis parmi les associés ou des personnes extérieures.
À la différence des sociétés commerciales et des autres formes de sociétés, les associés d’une SCI partagent les dettes de la société sur leurs biens personnels. Leur implication ne se limite donc pas qu’à leurs apports. Il est important de clarifier la responsabilité des associés :
- leur responsabilité est non solidaire: cela veut dire que les associés partagent les dettes de la société, et ce, proportionnellement à leur apport dans le capital social ;
- leur responsabilité est subsidiaire: cela signifie que le patrimoine des associés est engagé en cas de faillite ou difficultés financières de la société. De fait, les créanciers de la SCI peuvent exiger que les associés payent les dettes de l’entreprise sur leurs propres fonds.
Par ailleurs, lors de la création de la SCI, les associés ont le choix entre l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur le revenu (IR). L’option pour l’IS permet aux associés de partager des dividendes ou de capitaliser les bénéfices.
Les avantages d’une Société Civile Immobilière
Une Société Civile Immobilière est valorisée notamment pour sa souplesse de fonctionnement. En effet, ses membres peuvent s’organiser en fonction de leurs besoins et attentes. De même, aucune limite d’investissement n’est requise. Cette forme de société est appréciée, car elle présente des avantages fiscaux intéressants, mais aussi en termes de gestion et de transmission de patrimoine.
Les avantages fiscaux
Deux options sont offertes aux associés lors de la création de leur SCI : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
Si les associés choisissent l’IS, ils doivent déclarer le résultat net avant impôt. C’est la société qui règle le montant de l’impôt dans ce cas. Les membres de la SCI doivent aussi déclarer sur leur bien personnel les éventuels dividendes reçus. À noter que le taux d’imposition est élevé. Ainsi, il est important d’analyser tous les impacts fiscaux avant de choisir le régime fiscal de sa SCI.
Par ailleurs, une SCI permet de bénéficier des exonérations et des réductions. Les voici :
- l’exonération d’impôt sur les plus-values de cession d’immeubles: elle est attribuée sur les biens immobiliers qui sont acquis depuis plus de 22 ans ;
- l’arrêt de paiement de cotisations sociales: cela survient lorsque la SCI possède un immeuble depuis plus de 30 ans ;
- une réduction fiscale de 100 000 euros: elle est octroyée en cas de donation de parts sociales entre ascendants et descendants.
Une gestion efficiente
Les statuts d’une SCI définissent la gestion et le fonctionnement de la société. Les associés sont libres de choisir un gérant qu’ils veulent et lui confier le pouvoir d’acquérir, de louer ou de vendre les biens de la société.
La création d’une SCI a aussi l’avantage de faciliter la gestion des investissements immobiliers. En effet, elle permet de regrouper tous les biens au sein d’un même établissement. Ainsi, un gérant sera désigné pour assurer la gestion quotidienne de tous ces biens.
De même, les charges dans une SCI sont partagées entre les associés. De même, réaliser un projet immobilier devient facile, car le coût est réduit. S’associer permet aussi d’obtenir plus facilement des prêts.
Une transmission simplifiée des parts sociales
L’autre raison de créer une SCI est la transmission facile du patrimoine. Avec ce statut, les héritiers bénéficient des parts de la société et non d’un bien immobilier. Quant aux frais de mutation, ils sont déterminés sur la valeur des parts sociales, et non sur la valeur réelle du bien immobilier transmis.
Par ailleurs, il est possible de s’associer avec ses enfants pour créer une SCI. Cela leur donne le titre d’associés, ce qui facilite la transmission des parts.
Les conditions à remplir pour créer une SCI
Certains critères sont indispensables pour créer une SCI.
Le nombre d’associés
Selon la loi, il faut au minimum deux associés pour créer une SCI. Le nombre maximum n’est pas déterminé.
L’âge des associés
La loi permet aux enfants mineurs de devenir associés dans une SCI. S’il s’agit d’un mineur non émancipé, il aura besoin de l’autorisation des représentants légaux.
Le lien entre associés
Les associés n’ont pas besoin d’un lien particulier pour se mettre ensemble et créer une SCI. Ils peuvent être amis, partenaires de pacs, parents, concubins, etc.
Les étapes à suivre pour créer une SCI
La création d’une SCI se fait en plusieurs étapes.
Définir le montant du capital social
Une SCI a besoin d’un capital social pour fonctionner. Il est constitué des différents apports des associés. En échange, chaque associé bénéficie des parts sociales.
Choisir une dénomination sociale
La dénomination sociale d’une société ne doit pas être choisie ni protégée par une autre société. Pour cela, la société peut effectuer des recherches d’antériorité auprès de l’institut national de la propriété industrielle (INPI) et Infogreffe. Pour les entreprises qui possèdent un site, internet peuvent faire même recherche auprès de l’AFNIC pour le nom de domaine.
Trouver un siège social
Un siège social est obligatoire pour toute entreprise qui possède une personnalité morale. Il représente l’adresse de la société. Il peut être installé dans un local commercial, ou chez une société de domiciliation. Il peut aussi être domicilié chez son représentant légal.
Choisir un objet social
L’objet social d’une société permet de connaitre la nature des activités d’une SCI. Cependant, il doit être civil et non commercial afin d’éviter certains risques fiscaux.
Choisir un gérant
Pour le bon fonctionnement d’une SCI, un ou plusieurs gérants doivent être nommés. Le gérant peut être un associé ou une personne extérieure. Il est installé à cette fonction par un acte de nomination inséré dans les statuts constitutifs.
Rédiger les statuts constitutifs
Les statuts constitutifs représentent un élément indispensable lors de la création d’une SCI. Ils définissent en effet les caractéristiques de la société et définissent son fonctionnement (nomination du gérant et ses pouvoirs, la majorité requise pour valider une décision…).
Publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales
La loi exige aux SCI d’informer les tiers de la création d’une SCI. Pour ce faire, elles doivent rédiger et publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL). Pour immatriculer la société, les dirigeants doivent présenter l’attestation de parution.
Remplir la déclaration d’immatriculation de société civile
Le gérant de la SCI doit compléter le formulaire MO qui constitue la déclaration d’immatriculation de société civile. Celle-ci comporte toutes les informations se rapportant aux caractéristiques de la société. Elle présente aussi les options choisies par la société en matière fiscale.
Remplir la déclaration relative au registre des bénéficiaires effectifs
Remplir une déclaration relative au registre des bénéficiaires effectifs est devenu une obligation depuis le 1er avril 2017 pour les SCI.
Ce registre représente un document dans lequel les SCI déclarent les personnes physiques qui possèdent directement, ou indirectement un capital ou des droits de vote de plus de 25 % dans la société. Cette déclaration s’effectue auprès du greffe du tribunal de commerce lors de la demande de l’immatriculation de la société.
L’immatriculation de la SCI
L’immatriculation de la société constitue la dernière étape de la création d’une SCI. Elle consiste à faire une demande d’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Pour ce faire, le gérant ou les dirigeants doivent déposer un dossier d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce. Ce dernier inscrira alors la société sur le registre et lui attribuera un extrait Kbis. Ce dernier est la preuve de l’existence légale de la société.
En somme, une Société Civile Immobilière est une forme juridique qui présente plusieurs avantages à ses membres notamment sur le plan fiscal, de la gestion et de la transmission du patrimoine. Sa création n’est pas aussi exigeante. Il suffit de respecter les étapes détaillées dans cet article.
